Ako s hypotékou neriskovať?

Ak ste sa rozhodli pre vlastné bývanie, tak ste pravdepodobne siahli po hypotéke. Nastavenie dĺžky splácania hypotéky tak znamená rôznu výšku splátky. Ak chcete bývať vo vlastnom čo najskôr, pravdepodobne ste hypotéku nebrali na dobu 30 rokov, ale na kratšie, čím sa vaša splátka za úver navýšila.

V dnešnom článku si ukážeme, ako nastaviť hypotéku tak, aby ste neriskovali a boli schopní v prípade akejkoľvek udalosti úver splácať.

Ako splatiť hypotéku po 15-ich rokoch a neriskovať pri tom?

Jeden klient má na výber dve možnosti ako vziať hypotéku a splatiť ju po 15-ich rokoch:

  1. V prvom prípade si vezme úver na 15 rokov a jeho splátka bude vysoká.
  2. V druhom prípade si klient dobu splácania úveru nastaví na maximalnu dĺžku 30 rokov a popri tom si bude tvoriť rezervy, ktoré neskôr, na konci 15. roku, využije na vyplatenie zostatku úveru.

Výpočet je teoretický, nakoľko predpokladá fixné úrokové sadzby úverov a konštantné výnosy počas celej doby, čo je v praxi nereálne. Úroková sadzba úveru je 3,5% počas celej doby a výnos zo sporenia je 5,0% počas celej doby. Pozrime sa teda na situáciu klienta v tabuľkovom porovnaní:

1. možnosť

2. možnosť

doba splácania úveru:

15 r.

30 r.

úroková sadzba úveru:

3,50% p.a.

3,50% p.a.

výnos na rezerve:

žiaden

5,00% p.a.

mesačná splátka úveru:

571,91 eur

359,24 eur

mesačný vklad na rezervu:

žiaden

187,22 eur

mesačné náklady spolu:

571,91 eur

546,46 eur

V prvom prípade má klient mesačné náklady vo výške mesačnej splátky úveru, a teda 571,91 eur. V druhom prípade sú mesačné náklady tvorené ako splátkou úveru, tak aj vkladom do sporenia, ich celkový súčet je o 25 eur nižší ako v prvom prípade, a to rovných 546,46 eur.

Na obrázku vyššie je uvedená situácia 1. Takto klesá podlžnosť klienta voči banke. V 15. roku už banke nedlží nič a úver je vyplatený.

Obrázok vyššie znázorňuje situáciu 2. Oranžovou farbou je znázornený vývoj zostatku úveru v čase. Modrá znázorňuje vývoj stavu účtu klientovej rezervy. V čase, keď modrý stĺpček prevýši oranžový môže klient zostatok úveru banke celý vyplatiť. V našom prípade je to v 15-om roku a neskôr.

Aké výhody má predĺženie doby splácania hypotéky?

V prvom rade tvorbou rezervy je dlžník zabezpečený voči negatívnym udalostiam, ako môže byť strata zamestnania, strata príjmu, zdravotné problémy. Ak k ním dôjde, splátku úveru banke vyplatí z rezervy bez omeškania a s rezervou dokáže preklenúť aj dlhé obdobie bez príjmu.

Ak to porovnáme s možnosťou 1, tak klient nesie vyššie riziko, pretože bez rezervy bude jeho schopnosť splatiť hypotéku načas v prípade výpadku príjmu veľmi obmedzená.

Náklady klienta pri možnosti 2 voči možnosti 1 sú o 25 eur nižšie a môže ich využiť napríklad na životné poistenie, alebo ich môže každoročne použiť na mimoriadnu splátku úveru, čím sa jeho podlžnosť voči banke opätovne zníži.

Záver

Žiaden z finančných poradcov neodporúča klientom nastaviť si výšku splátky úveru na bývanie rovnú mesačným úsporám, je to hazard a prílišné riskovanie, ktoré sa nemusí vyplatiť. Druhý spôsob klientovi vytvorí rezervu na preklenutie negatívnej životnej fázy a v prípade našej modelovej situácie bude ako klient 1, tak aj klient 2, bývať vo svojom po 15-tich rokoch. Druhým riešením teda klient nie je ukrátený.

 

Spoznajte Petra

Peter Cmorej

"Od roku 2006 mojimi článkami mením trh finančného poradenstva. Od legendárneho "Prečo neinvestovať cez IŽP" publikujem analýzy, kritizujem, dávam investičné tipy, spravujem velké portfólia, navrhujem reformy a pomáham poškodeným. Na Môjporadca garantujem kvalitu poskytovaných služieb. Investície, hypotéky, poistenie. Všetko čo sa týka financií."

Napíšte nám, ako Vám môžeme pomôcť.