Archívy kategórie: Úvery

Ako s hypotékou neriskovať?

Ak ste sa rozhodli pre vlastné bývanie, tak ste pravdepodobne siahli po hypotéke. Nastavenie dĺžky splácania hypotéky tak znamená rôznu výšku splátky. Ak chcete bývať vo vlastnom čo najskôr, pravdepodobne ste hypotéku nebrali na dobu 30 rokov, ale na kratšie, čím sa vaša splátka za úver navýšila.

V dnešnom článku si ukážeme, ako nastaviť hypotéku tak, aby ste neriskovali a boli schopní v prípade akejkoľvek udalosti úver splácať.

Ako splatiť hypotéku po 15-ich rokoch a neriskovať pri tom?

Jeden klient má na výber dve možnosti ako vziať hypotéku a splatiť ju po 15-ich rokoch:

  1. V prvom prípade si vezme úver na 15 rokov a jeho splátka bude vysoká.
  2. V druhom prípade si klient dobu splácania úveru nastaví na maximalnu dĺžku 30 rokov a popri tom si bude tvoriť rezervy, ktoré neskôr, na konci 15. roku, využije na vyplatenie zostatku úveru.

Výpočet je teoretický, nakoľko predpokladá fixné úrokové sadzby úverov a konštantné výnosy počas celej doby, čo je v praxi nereálne. Úroková sadzba úveru je 3,5% počas celej doby a výnos zo sporenia je 5,0% počas celej doby. Pozrime sa teda na situáciu klienta v tabuľkovom porovnaní:

1. možnosť

2. možnosť

doba splácania úveru:

15 r.

30 r.

úroková sadzba úveru:

3,50% p.a.

3,50% p.a.

výnos na rezerve:

žiaden

5,00% p.a.

mesačná splátka úveru:

571,91 eur

359,24 eur

mesačný vklad na rezervu:

žiaden

187,22 eur

mesačné náklady spolu:

571,91 eur

546,46 eur

V prvom prípade má klient mesačné náklady vo výške mesačnej splátky úveru, a teda 571,91 eur. V druhom prípade sú mesačné náklady tvorené ako splátkou úveru, tak aj vkladom do sporenia, ich celkový súčet je o 25 eur nižší ako v prvom prípade, a to rovných 546,46 eur.

Na obrázku vyššie je uvedená situácia 1. Takto klesá podlžnosť klienta voči banke. V 15. roku už banke nedlží nič a úver je vyplatený.

Obrázok vyššie znázorňuje situáciu 2. Oranžovou farbou je znázornený vývoj zostatku úveru v čase. Modrá znázorňuje vývoj stavu účtu klientovej rezervy. V čase, keď modrý stĺpček prevýši oranžový môže klient zostatok úveru banke celý vyplatiť. V našom prípade je to v 15-om roku a neskôr.

Aké výhody má predĺženie doby splácania hypotéky?

V prvom rade tvorbou rezervy je dlžník zabezpečený voči negatívnym udalostiam, ako môže byť strata zamestnania, strata príjmu, zdravotné problémy. Ak k ním dôjde, splátku úveru banke vyplatí z rezervy bez omeškania a s rezervou dokáže preklenúť aj dlhé obdobie bez príjmu.

Ak to porovnáme s možnosťou 1, tak klient nesie vyššie riziko, pretože bez rezervy bude jeho schopnosť splatiť hypotéku načas v prípade výpadku príjmu veľmi obmedzená.

Náklady klienta pri možnosti 2 voči možnosti 1 sú o 25 eur nižšie a môže ich využiť napríklad na životné poistenie, alebo ich môže každoročne použiť na mimoriadnu splátku úveru, čím sa jeho podlžnosť voči banke opätovne zníži.

Záver

Žiaden z poradcov neodporúča klientom nastaviť si výšku splátky úveru rovnú mesačným úsporám, je to hazard a prílišné riskovanie, ktoré sa nemusí vyplatiť. Druhý spôsob klientovi vytvorí rezervu na preklenutie negatívnej životnej fázy a v prípade našej modelovej situácie bude ako klient 1, tak aj klient 2, bývať vo svojom po 15-tich rokoch. Druhým riešením teda klient nie je ukrátený.

 

Spoznajte Petra

Peter Cmorej

"Od roku 2006 mojimi článkami mením trh finančného poradenstva. Od legendárneho "Prečo neinvestovať cez IŽP" publikujem analýzy, kritizujem, dávam investičné tipy, spravujem velké portfólia, navrhujem reformy a pomáham poškodeným. Na Môjporadca garantujem kvalitu poskytovaných služieb. Investície, hypotéky, poistenie. Všetko čo sa týka financií."

Napíšte nám, ako Vám môžeme pomôcť.

Hypotekárny úver pre mladých sa od roku 2018 zmení!

V súčasnosti funguje prideľovanie štátnej prémie pre mladých spôsobom takým, že sa z úrokovej sadzby úveru odrátajú 3 percentá. Keďže sú úrokové sadzby na minimách, tak v praxi to znamená len to, že si banky pri úveroch pre mladých umelo navýšili úrokovú sadzbu nad 3% tak, aby následne vedeli na prvých 5 rokov mladému žiadateľovi o úver túto sadzbu znížiť.

Rozdiel v sadzbách v praxi

Preto mladí žiadatelia o úver dostali úver s úrokovou sadzbou 3+%, zatiaľ čo žiadatelia, ktorí nežiadali úver pre mladých, dostali na podobný úver trhovú úrokovú sadzbu 1,2+% (aktuálne sadzby úverov k júnu 2017).

Daňový bonus

Po novom sa na stole z dielne ministerstva financií objavil legislatívny návrh, ktorý mladých žiadateľov o úver nebude zvýhodňovať odpočtom úrokovej sadzby, ale podporí ich cez daňový bonus. Daňový bonus bude vo výške až 50% zaplateného úroku. Tento daňový bonus si budú môcť uplatniť pri daňovom priznaní. Ak by dlžník platil nižšiu daň ako jeho bonus, tak mu bude vrátený preplatok na dani. Horný limit pre daňový bonus je 400 eur. Zákon by mal vstúpiť do platnosti od januára roku 2018.

To, ako novela zákona ovplyvní peňaženky, sme sa pokúsili vypočítať v modelovej situácii:

Úver pre mladých po starom

Úver pre mladých po novom

Úver: 50 000 €

Úver: 50 000 €

Splatnosť: 30 rokov

Splatnosť: 30 rokov

Úrok: 0,05 % p.a.  (po odrátaní 3%)

Úrok: 1,49 % p.a.

Splátka: 140 €

Splátka: 172 €

Zaplatené splátky: 8 396 €

Zaplatené splátky: 10 340 €

Úroky za 5 rokov: cca 115 €

Úroky za 5 rokov: cca 3 474 €

Zostatok istiny: 41 718 €

Zostatok istiny: 43 138 €

Daňová úľava: 0 €

Daňová úľava: 1 738 €

Aké sú úskalia novej pomoci pre mladých?

Vo výpočte predpokladáme, že sa pri úveroch pre mladých banky vrátia k trhovým úrokovým sadzbám a teda 3%-ntný vankúš, z ktorého momentálne odrátavajú sadzbu, už nebude aktuálny.

  • istina úveru klesá pomalšie – úver sa spláca pomalšie a klient tak banke preplatí viac
  • splátka úveru je prvých 5 rokov v modelovom príklade zhruba o 32 eur vyššia

Aké sú možné výhody daňovej úľavy?

  • Trh úverov sa pravdepodobne zjednotí a už nebudú existovať banky, ktoré si dnešnú podporu pre mladých vysvetľujú dvojako
  • Limit podpory už možno nebude ohraničený príjmom dlžníkov a ani výškou úveru 50 000 eur, ale bude limitovaný daňovým bonusom do výšky 400 eur ročne
  • Daňový bonus sa podľa dostupných informácií má týkať aj úverov, ktoré sú určené na bývanie, ale nie sú založené nehnuteľnosťou – zvýhodnené budú tak akékoľvek úvery určené na bývanie

 

Spoznajte Petra

Peter Cmorej

"Od roku 2006 mojimi článkami mením trh finančného poradenstva. Od legendárneho "Prečo neinvestovať cez IŽP" publikujem analýzy, kritizujem, dávam investičné tipy, spravujem velké portfólia, navrhujem reformy a pomáham poškodeným. Na Môjporadca garantujem kvalitu poskytovaných služieb. Investície, hypotéky, poistenie. Všetko čo sa týka financií."

Napíšte nám, ako Vám môžeme pomôcť.

Štátny príspevok pre mladých

Štátny príspevok pre mladých je podpora bývania pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí sa rozhodnú „vyletieť z hniezda“ od rodičov a bývať vo vlastnom. Lepšie povedané bývať vo vlastnom pod záložným právom banky, pretože až do splatenia poslednej splátky hypotekárneho úveru sa na nehnuteľnosť toto záložné právo viaže.

O koľko sa úroková sadzba hypotekárneho úveru zníži?

Štátny príspevok pre mladých znamená, že sa úroková sadzba hypotekárneho úveru pre mladých zníži celkovo o 3% na 5 rokov. Dvoma percentami mladým dlžníkom prispieva štát a jedno percento prináleží ako pomoc zo strany banky. Je dôležité poznamenať, že úroková sadzba úverov pre mladých je vyššia ako je tomu pri úveroch, ktoré nepodliehajú štátnemu príspevku. Pravdepodobne to bude spôsobené tým, že banka nie je ochotná ísť do záporných čísel úrokových sadzieb. To by znamenalo, že vám za to, že si u nej vezmete úver, ešte aj zaplatí.

Aké sú limity?

Štátny príspevok pre mladých sa vzťahuje na výšku hypotéky do 70% z hodnoty nehnuteľnosti, a to maximálne do sumy 50 000 eur.

Žiadateľ, ktorý nedovŕšil vek 35 rokov, musí spĺňať ešte iný predpoklad, aby štátny príspevok mohol získať – nesmie prekročiť stanovenú hranicu príjmu. Hranica príjmu sa stanovuje na začiatku každého kvartálu ako násobok priemerného nominálneho príjmu. Na výpočet príjmovej hranice pre obdobie od 1.4.2017 sa používa priemer miezd za posledný kvartál minulého roku. Keďže koncom roka sa zamestnancom vypláca najviac odmien, tak hranica príjmu pre získanie úveru pre mladých je v druhom kvartáli najvyššia a nárok na hypotéku pre mladých tak môže získať najviac žiadateľov.  Najaktuálnejšia horná hranica výšky hrubého príjmu pre žiadateľa o úver so štátnou prémiou pre mladých je 1 287 eur (od 1.4.2017) a v prípade, že sú žiadatelia dvaja, tak sa príjem posudzuje ako spoločný priemer príjmov oboch žiadateľov a ten nesmie presiahnuť hranicu 2 574 €.

Zákon o štátnej prémii nie je jasne definovaný!

Zákon definuje štátny príspevok tak, že umožňuje bankám, aby si interpretáciu zákona vyložili po svojom. V dôsledku toho sa na trhu nachádzajú banky, ktoré štátny príspevok mladým prideľujú v maximálnej možnej miere, ale aj také, ktoré si zákon vykladajú na pre nich výhodný spôsob a takýto výklad mladým nepomáha v plnej miere.

Najlepšie je ozrejmiť si spôsob, akým banky pripisujú štátny príspevok priamo na príklade z praxe:

Banka A bude pripisovať štátny príspevok v maximálnej možnej miere a banka B pripisuje klientom štátny príspevok ako menej výhodnú alternatívu. Podstatou nie je výška splátky, tie sú ako v banke A, tak aj v banke B rovnaké. Deklarovaná úroková sadzba oboch bánk je tiež rovnaká: 3,5% p.a.. No podstata nevýhodnosti banky B oproti banke A spočíva v zostatku úveru po 5-tich rokoch. V banke A totiž štátny príspevok pre mladých znižuje zostatok úveru, no v banke B je štátny príspevok pre mladých vyplácaný pomimo zostatku úveru a zostatok úveru tak klesá pomalšie.

Zostatok úveru

Rok

Banka A

Banka B

1.

48 451 € 49 040 €

2.

46 894 €

48 046 €

3.

45 330 €

47 017 €

4.

43 758 €

45 952 €

5. 42 178 €

44 848 €

Výsledkom je rozdiel zostatku úveru v oboch bankách až v sume 2670 eur. Jednoducho nie je jedno, v ktorej banke požiadate o štátnu prémiu pre mladých. Ak o úver požiadate v banke B, tak budete banke po 5-tich rokoch dĺžiť o 2670 eur viac, ako keby ste o rovnaký úver požiadali v banke A.

Ozaj, poznáte banku A a banku B? 🙂

Spoznajte Petra

Peter Cmorej

"Od roku 2006 mojimi článkami mením trh finančného poradenstva. Od legendárneho "Prečo neinvestovať cez IŽP" publikujem analýzy, kritizujem, dávam investičné tipy, spravujem velké portfólia, navrhujem reformy a pomáham poškodeným. Na Môjporadca garantujem kvalitu poskytovaných služieb. Investície, hypotéky, poistenie. Všetko čo sa týka financií."

Napíšte nám, ako Vám môžeme pomôcť.

Požiadajte o hypotéku cez nás a ušetrite až 500 Eur!

Riešite bývanie? Máte výročie úveru? Vysoký úrok? Kontaktujte nás a okrem garancie kvality ušetrite až 500 Eur vďaka službám, ktoré Vám poskytneme zadarmo:

  • sprostredkujeme najlepší úver
  • zabezpečíme služby právnika
  • poistíme Vám úver
  • zaplatíme poplatky na katastri
  • odmena pre Vás za odporúčanie 33 Eur

Podrobné podmienky promoakcie nájdete nižšie.

Podmienky promo akcie „Hypotéka od profesionálov“

Služby ponúkané zadarmo platia pri úveroch nad 50 000 Eur vrátane. Predložená ponuka úverov a poistenia úveru obsahuje prehľad celého trhu s prihliadnutím na špecifiká obchodného prípadu spolu s osobným, profesionálnym odporúčaním poradcu. Služby právnika zahŕňajú právne poradenstvo vo forme pripomienkovania zmluvy alebo vo forme predloženia návrhu zmluvy v kategórií náročnosti 1 (viď detail nižšie), pri úveroch nad 75 000 v kategórií 2 a nad 100 000 Eur v kategórií 3. Právne poradenstvo poskytuje člen advokátskej komory. Poplatky na katastri, za vklad záložného práva, zaplatíme za Vás. Ponuka sa vzťahuje na štandardný vklad. Zvýšené poplatky za prípadný zrýchlený vklad si klient dopláca. Ak naše služby odporučíte ďalej, získate za každý zrealizovaný úver odmenu 33 Eur. Odmenu vyplácame po realizácii úveru a o odmenu sa prihlásite jednoducho, emailom na info@mojporadca.sk

Kategorizácia náročnosti právnych služieb:

Kategória 1 obsahuje štandardné kúpno-predajné zmluvy na nehnuteľnosti bez právnych vád, kedy maximálne dvaja predávajúci predávajú nehnuteľnosť maximálne dvom kupujúcim za štandardných podmienok vyplatenia kúpnej ceny, tj. z úveru a na plombu. Príprava a pripomienkovanie zmluvy v kategórií náročnosti 1 trvá maximálne 2 hodiny. Každá dodatočná hodina právnych služieb poskytnutá partnerskou advokátskou kanceláriou na požiadanie klienta je za zvýhodnenú cenu 50 Eur/hodina. Kategória zmlúv náročnosti 2 a vyššie obsahujú napríklad vyšší počet zmluvných strán, dodatočné úpravy vzájomných práv a povinností, či dodatočné zabezpečovacie mechanizmy prevodu nehnuteľností. Kategórie sú odstupňované časovou náročnosťou. Kategória 2 je zmluva s časovou náročnosťou prípravy do 3 hodín a kategória 3 do 5 hodín. Každá hodina právnych služieb navyše je poskytovaná za zvýhodnenú cenu 50 Eur/hodina.

Právne služby poskytuje Advokátska kancelária JUDr. Eva Matisková, www.emadvokat.sk

1292x440-fialove-logo

Ako sa zbaviť úveru s vysokým úrokom

Mladý pár si kúpil pred pár rokmi svoj štartovací byt. V tej dobe dostali úrok 5,45%, ktorý by za normálnych okolností platili ešte minimálne dva roky, až do výročia fixácie úveru. Dnes ich mrzí fakt, že všade naokolo vidia úrokové sadzby oveľa nižšie ako platia oni. Pri úroku z reklamy, 2,00%, by bola ich splátka nižšia až o 110 Eur!

Situáciu sme vyriešili nasledovne. V prvom kroku si mladý pár zobral spotrebný úver v sume 11 500 Eur, ktorý následne použili ako predčasnú splátku nevýhodného úveru. Tým vyčerpali hranicu 20% zo zostatku, ktorú im banka VÚB umožňovala splatiť každý rok bez poplatku za predčasné splatenie.

Za splatenie zvyšných viac ako 46 000 Eur si banka pýta pokutu 5% zo zostatku, avšak podľa súčasných podmienok sa pokuta zníži na polovicu, ak je nový úver vyšší od pôvodného aspoň o 40%.  Pri novom úvere 64 400 Eur bude teda pokuta 1150 Eur namiesto 2300 Eur. Vo výnimočných prípadoch môže banka pristúpiť k úplnému odpusteniu poplatku. V každom prípade, pokuta 1150 Eur je pre mladý pár tiež výhodná, nakoľko ide o sumu nižšiu ako je ročná úspora na ušetrených úrokoch.

Pri tejto príležitosti je vhodné podotknúť, že podmienky predčasného splatenia sa v jednotlivých bankách výrazne líšia. Napríklad v Slovenskej sporiteľni klient poplatok neplatí, ak je nový úver vyšší aspoň o 30% a zároveň aspoň o 10 000 Eur. Niektoré iné banky možnosť refinancovať starší úver v rámci banky novým úverom vôbec nepoznajú a úľavu na poplatkoch za predčasné splatenie neponúkajú.

Náš mladý pár nemá inú nehnuteľnosť, ktorú by banke ponúkol ako zálohu za úver, preto je veľmi dobre, že ich súčasný byt postačuje ako krytie nového úveru 64 400 Eur. Po zaplatení spotrebného úveru im ešte ostane hotovosť približne 6000 Eur. Operácia so spotrebným úverom ich stála za mesiac požičania približne 80 Eur. Majú úver s podstatne nižším úrokom ako na začiatku a hotovosť, ktorú môžu zatiaľ nechať na termínovanom vklade a nasledujúci rok použiť opäť na predčasnú splátku (bez poplatku).

Peter Cmorej

Spoznajte Petra

Peter Cmorej

"Od roku 2006 mojimi článkami mením trh finančného poradenstva. Od legendárneho "Prečo neinvestovať cez IŽP" publikujem analýzy, kritizujem, dávam investičné tipy, spravujem velké portfólia, navrhujem reformy a pomáham poškodeným. Na Môjporadca garantujem kvalitu poskytovaných služieb. Investície, hypotéky, poistenie. Všetko čo sa týka financií."

Napíšte nám, ako Vám môžeme pomôcť.

Refinancovanie hypotéky sa oplatí

Prednedávnom ma kontaktoval pán Matej s tým, že mu končí fixácia na hypotéke a nevie, či sa mu oplatí refinancovať úver, keďže nový úrok, ktorý mu ponúkla jeho banka vôbec nie je zlý. Pán Matej dostal od svojej banky úrok 3,1% s fixáciou na 3 roky. Keďže už splácal svoju hypotéku 5 rokov, na istine mu zostávalo 42 000€. Pri takýchto podmienkach by mal mesačnú splátku 201,36€ a jeho istina by pri konci fixácie predstavovala hodnotu 38 501,39 €.

My sme mu však našli riešenie v inej banke, ktorá mu ponúkla 2,59% pri fixácii na 3 roky. Jeho mesačná splátka by bola 190,33€ a stav istiny pri konci fixácie 38 272,67 €. To však nie je všetko. V novej banke mu ponúkli hypotéku bez poplatku za poskytnutie a účet bez poplatkov za vedenie. Pán Matej teda ušetril ďalších 7 €, ktoré platil predtým svojej starej banke za vedenie účtu.

 Úr. sadzba p.a.  Mesačná splátka  Stav istiny pri konci fixácie  Poplatok za vedenie účtu
Pôvodná banka  3,10%  201,36 €  38 501,39 €  7 € / mesiac
 Nová banka  2,59%  190,33 €  38 272,67 €  0 € / mesiac

Koľko sme teda pánovi  Matejovi ušetrili reálne za trojročné obdobie fixácie? Na nižšom stave istiny po 3 rokoch fixácie 228,72 € a na nižších mesačných výdavkoch za 3 roky 649,08 €. Dokopy teda 877,8 €. Hypotéku sa pánovi Matejovi určite oplatí refinancovať.

Pri refinancovaní hypotéky nie je dôležitý len stav istiny na konci fixácia, ale aj veľa iných faktorov. Pri hypotéke preto konzultujte každý svoj ďalší krok s odborníkmi.

Ľubomír Špeťko

Spoznajte Petra

Peter Cmorej

"Od roku 2006 mojimi článkami mením trh finančného poradenstva. Od legendárneho "Prečo neinvestovať cez IŽP" publikujem analýzy, kritizujem, dávam investičné tipy, spravujem velké portfólia, navrhujem reformy a pomáham poškodeným. Na Môjporadca garantujem kvalitu poskytovaných služieb. Investície, hypotéky, poistenie. Všetko čo sa týka financií."

Napíšte nám, ako Vám môžeme pomôcť.